Siamo in un periodo di crisi finanziaria e può succedere che l’inquilino non paghi i canoni di locazione. Per il proprietario oltre il danno anche la beffa! Infatti oltre a pagare l’IMU, ad aver pagato l’imposta di registro sul rinnovo del contratto, trovarsi le bollette delle varie forniture non pagate, magari la casa in pessie condizioni e, facendo la dichiarazione dei redditi, a dover pagare anche le imposte sui canoni di locazione non percepiti.  Assurdo, ma vero e allora vediamo in quali casi ciò si può evitare.

Una vigente disposizione normativa prevede l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito complessivo in presenza delle seguenti condizioni:

• l’immobile risulta locato a uso abitativo;
• il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi;
• si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Con riferimento alla prima condizione, si ricorda che rientrano nel concetto di immobili ad uso abitativo tutti gli immobili classificati nella categoria catastale A, ad eccezione della categoria A/10 (escluso quindi i B, C, D, ecc.).

Per quanto riguarda la seconda condizione, ci si deve rifare al contratto, ricordiamo comunque che l’art. 5 della L. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 codice civile.

Con riferimento alla terza condizione, ossia la sussistenza di una sentenza di sfratto per morosità, le situazioni che si possono presentare rispetto alla rilevanza reddituale, possono essere le seguenti:

• che al momento della presentazione del modello dichiarativo il contribuente fortunatamente abbia già la sentenza di sfratto per morosità;
• in alternativa, che al momento della presentazione del modello dichiarativo il contribuente non sia ancora in possesso della dichiarazione di sfratto per morosità.

Nel primo caso, appare evidente che il contribuente deve procedere a dichiarare i soli canoni percepiti, omettendo di indicare nel proprio modello dichiarativo i canoni di locazione non riscossi. Nel caso in cui, invece, il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi nonché a versare le relative imposte, quest’ultimo ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile e comunque entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi.

Il locatore che concede in locazione un immobile strumentale (negozi, magazzeni, uffici, laboratori, ecc.) non gode, invece, del medesimo regime di “favore”, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso.

26 febbraio 2015 – Marco Prestileo